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bail commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial

Un bail commercial se distingue clairement par l’octroi d’une propriété commerciale au locataire commerçant, qui lui confère un droit au renouvellement du bail contrairement au bail à usage d’habitation. A défaut, le bailleur sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Toutefois, ce droit au renouvellement est accordé sous réserve du respect de certaines conditions prévues  par la loi n°49-16 relative aux baux commerciaux.

De ce fait, il parait judicieux de chercher à savoir les conditions d’acquisition de ce droit au renouvellement du bail commercial, sa mise en œuvre et les conséquences juridiques liées à son refus.

1) Les conditions d’acquisition du droit au renouvellement du bail :

Outre la condition relative à l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués, le droit au renouvellement du bail commercial ne peut être accordé qu’on réunissant les conditions suivantes :

a) Si le local est de nature immobilière et que l’immeuble soit effectivement une construction ; ce qui conduit à exclure du statut de la propriété commerciale les constructions mobiles ; les emplacements variables ; tels que les surfaces non closes dans l’enceinte d’une galerie marchande dont, les comptoirs de vente à l’intérieur d’un grand magasin aussi les emplacements publicitaires tels que les vitrines permettant seulement l’exposition des marchandises. Donc la notion du local suppose un espace immobilier à trois dimensions, géographiquement déterminé.

b) Lorsque le locataire justifie d’une jouissance consécutive de local d’aux moins deux années. Or il est dispensé de cette condition de durée s’il a payé une somme d’argent en contrepartie du droit au bail (pas de porte).

c) L’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

2) La mise en œuvre du droit au renouvellement du bail :

La nouvelle loi n’a consacré aucune disposition mettant en exergue la mise en œuvre du renouvellement du bail et n’a imposé aucune règle ou procédure à cet effet. Et par conséquent, nous pouvons en déduire que le renouvellement du bail est désormais un droit automatique qui ne nécessite aucune demande de la part du locataire ; ça d’une part. D’autre part, nous pouvons conclure aussi que le bail ne prend pas fin à l’arrivé du terme et c’est contrairement aux dispositions du dahir des obligations et contrats.

De sur croit, il est renouvelé dans les mêmes conditions et pour la même période, s’il a été fait pour une période déterminée ; s’il est fait sans détermination d’époque, chacune des parties peut résilier le bail.

3) le refus du renouvellement du bail :

Certes le bailleur est tenu de renouveler le bail, mais il dispose toujours de la faculté de refuser en payant une indemnité d’éviction qui correspond au préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction.

Cette indemnité d’éviction comprend la valeur du fonds de commerce estimée sur la base des déclarations fiscales au titre des quatre derniers exercices, en sus des dépenses occasionnées par les travaux de rénovation et de restauration ainsi que des éléments du fonds de commerce perdus par le locataire. Elle comprend également les frais de déménagement.

Cependant, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction et recouvrer librement les prérogatives de la propriété immobilières, dans certains cas prévus par l’article 8 de la loi n° 49-16.